Налог на недвижимость

Налог на недвижимость в развитых странах (таких, как США, Германия) является существенной статьей доходов местных бюджетов. Платят налог на недвижимость, как правило, все ее владельцы. Базой для расчета налога является оценочная стоимость недвижимости или земельного участка, на котором она расположена. Размер налога определяют городские власти. Полученные суммы обычно направляются на благоустройство городов: ремонт дорог, уход за парками и иными местами общественного пользования.
Налог на недвижимость в Украине

В Украине в течение 20 лет независимости налога на недвижимость фактически не существовало. Финансирование благоустройства населенных пунктов производилось из госбюджета, с ручным распределением средств органами центральной власти. Основные причины отсутствия налога на недвижимость – постсоветская ментальность украинского народа и желание власть имущих эту ментальность поддерживать. Человек, который регулярно и собственноручно платит налоговые отчисления государству, рано или поздно начнет относиться к государственным чиновникам как к наемным работникам, и спросит с них за каждую уплаченную им копейку. Человек же с постсоветской ментальностью, за которого все отчисления платят юридические лица (НДС за потребленные товары и услуги – предприятия розничной торговли и сферы услуг, подоходный налог – работодатель) не понимает, что он содержит государственную власть и вправе требовать с нее отчет о выполненной работе. С таким человеком власть имущим гораздо удобнее общаться: дал пакет гречки сейчас и пообещал светлое будущее потом – и все, избиратель доволен и голосует, как надо.

Еще одной существенной причиной уплаты налогов преимущественно юрлицами является неготовность налоговой инспекции к администрированию налоговых поступлений физлиц. Существующая структура налоговой службы позволяет относительно успешно администрировать налогообложение десятков тысяч юридических лиц. Но попытка проконтролировать налоговые поступления от каждого из сорока миллионов украинских граждан, да еще и провести среди них разъяснительную работу о правилах заполнения деклараций и уплаты налогов, неизбежно приведет к полному коллапсу налоговой службы.

Именно последний фактор и стал причиной отмены налога на недвижимость, введенного в 2013 году. Изначально его собирались вводить с января 2012 года. Затем «по техническим причинам» его ввод перенесли сначала на 1 июля 2012, чуть позднее - на 1 января 2013 года. Введенный с января 2013 года налог на недвижимость просуществовал до июля 2013, после чего был окончательно отменен. При этом часть налогоплательщиков успели рассчитать и даже уплатить налоги на недвижимость. Причина отмены налога – отсутствие реестра физических лиц – плательщиков.
Кто и когда должен платить налог на недвижимость?

Введенный в 2015 году налог на недвижимость, в силу упомянутых выше причин, также не распространяется на сколько-нибудь значительную часть населения Украины. В соответствии с пунктом 4 статьи 266 Налогового кодекса Украины в 2016 году от налога на недвижимость освобождаются квартиры общей площадью до 60 кв.м. и дома площадью до 120 кв.м.. Налог начисляется на те квадратные метры, которые превышают 60 кв.м. для квартир и 120 кв.м. для домов. Это правило установлено по всей Украине, в регионах местные советы имеют право еще сильнее «поднять» эту планку (но не могут ее «опустить»), но не более чем в пять раз.

Например, в Днепропетровске городским советом установлен необлагаемый минимум площади в 85 кв.м. для квартир и 200 кв.м. для домов. Таким образом, подавляющее большинство владельцев недвижимости вычеркнуто из списка налогоплательщиков. В списке плательщиков остаются только владельцы роскошных квартир и домов большой площади, а также владельцы нескольких квартир или домов. Для владельцев нескольких квартир или домов их площадь суммируется, и налог платится в случае, если суммарная общая площадь всей недвижимости превышает 285 кв.м. – то есть один человек может иметь одну квартиру и один дом площадью не более установленной и не платить налог.

В Киеве необлагаемая налогом площадь соответствует налоговому кодексу: 60 квадратных метров для квартиры и 120 — для дома. Жители Львова платят налог при наличии квартир больше 80 кв.м. или домов больше 160 кв.м.. В Одессе самый «добрый» городской совет, который сделал обязательной уплату налога с квартиры более 120 кв.м. и дома более 250 кв.м.. В Харькове налогом не облагаются 120 кв. м., как для квартиры, так и для дома. Налоговым законодательством не предусмотрен случай, когда Вы имеете две квартиры в разных городах и по решению одного из горсоветов суммарная площадь Ваших квартир облагается налогом, а по решению другого – нет (если, к примеру, у Вас есть две квартиры общей площадью 100 кв.м., 40 кв.м. в Киеве и 60 кв.м. в Одессе). Разъяснение от налоговой службы на этот счет на момент написания статьи отсутствует.

Помимо минимальной площади недвижимости, местные советы имеют право исключать определенные категории граждан из числа плательщиков налога. Например, в Днепропетровске в 2016 году налог на недвижимость не будут платить участники АТО и члены их семей, ветераны войны, чернобыльцы, инвалиды, многодетные семьи. Кроме того, не облагаются налогом нежилые приусадебные строения.

Если Вы сдаете Вашу недвижимость в аренду или используете для предпринимательской деятельности, налогом будет облагаться вся ее площадь. Ведение предпринимательской деятельности понимается налоговой службой как регистрация Вами по Вашему адресу ЧП или юридического лица. На данный момент не облагается налогом нежилая недвижимость в сельской местности, используемая для выращивания животных и птицы и получения доходов от продажи молока, мяса и яиц. Во всяком случае, до тех пор, пока ее владелец не начинает платить налоги с этих доходов (налогообложение такой деятельности стартует со 100 минимальных заработных плат в год, на 2015г. – 121,8 тыс. грн).
Порядок оплаты

Оплата налога на недвижимость начинается с того, что налогоплательщик получает по почте от налоговой инспекции уведомление об уплате налога. До 1 июля 2015 года все плательщики налога должны были получить уведомление об уплате налога за 2014 год. Если Вы не получали такого уведомления, это еще не значит, что Вы не должны будете его оплатить. Дело в том, что полного реестра украинской недвижимости на данный момент не существует. Если у Вашей недвижимости после 2003 года не менялся собственник, то данные о ней, скорее всего, хранятся только в БТИ в бумажном виде, и не будут обработаны налоговой. По данным экспертов, в реестр недвижимости Украины на данный момент внесена примерно треть от общего числа объектов. По закону еще 3 года спустя налоговая инспекция будет иметь шанс исправиться и все-таки прислать Вам уведомление об уплате налога, а Вы должны будете его оплатить.

Заплатить налог необходимо в течение 60 дней с момента получения уведомления. При задержке оплаты начисляется штраф: 10% - до 30 дней, и 20% - при большем сроке.
Ставки налога

В 2015 году налог на недвижимость платился исходя из ставок:

· для квартир от 120 до 240 кв. м и домов от 250 до 500 кв. м - не более 1% от минимальной заработной платы за 1 кв.м. площади, превышающей необлагаемый минимум;

· для недвижимости общей площадью от 500 кв.м. ставка за превышающие минимум квадратные метры составляла 2,7% минимальной зарплаты за кв.м. в год.

На 2016 год максимальная ставка налога на недвижимость установлена в размере 2% от минимальной зарплаты за кв. м. в год, вне зависимости от общей площади жилья.

Эти ставки были установлены для Украины в целом, местные советы имеют право их уменьшить. Установленные местными советами ставки налога варьируются от 0,1% минимальной зарплаты в Кировограде до 2% в Харькове, Запорожье, Днепропетровске. Ставка налога в Киеве, Тернополе, Черновцах, Полтаве, Черкассах, Чернигове, Хмельницком, Ивано-Франковске, Ужгороде установлена на уровне 1% от минимальной зарплаты. В Днепропетровске в 2016 году будет действовать ставка налога на жилую недвижимость в 2% от минимальной заработной платы, а для садовых и дачных участков – 0,03%.

Приведем пару примеров расчета суммы налога на недвижимость. Допустим, минимальная зарплата на 1 января 2016 года составит 1378 грн (это прогноз Минфина, озвученный 14 августа 2015г.). Для человека, имеющего несколько квартир в Киеве общей площадью 300 кв.м.., получаем (300 кв.м. – 60 кв.м.)*13,78 = 3307,20 грн. Для владельца двух квартир в Днепропетровске общей площадью 120 кв.м. сумма налога будет равна (120 кв.м. – 85 кв.м.)*27,56 = 964,60 грн.